Türk Medeni Kanununun 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkı, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olması şeklinde tanımlanmıştır. Mülkiyet hakkı, hak sahibinin adedi bakımından paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti şeklinde bir ayrıma tabi tutularak Kanunun 688 inci maddesinde paylı mülkiyet, birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması; 701 inci maddesinde elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti şeklinde tanımlanmıştır.
Ortaklığın giderilmesi kararı, işte bu paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malın ortakları arasındaki paydaşlığa son vermeyi sağlar.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin ilamlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK. m.367/2). İlamın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satış kararının infazı istenebilir.
Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK. m.322/2).
Ortaklığın giderilmesi ilamının kesinleşmesiyle satış memuru tayini aşamasına geçilir.
Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir (HMK. m.322/2). Uygulamada ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh hukuk mahkemesi kendi yazı işleri müdürünü yada zabıt kâtibini veya o yerdeki icra memurunu, icra müdür yardımcısını ya da icra müdürünü ‘satış memuru’ olarak görevlendirmektedir. Satış memurluğunun mevcut olduğu yerlerde ise satış memurluğu da görevlendirilebilmektedir.
Satış memurunun (memurluğunun) görevlendirilmesinden sonra ortaklığın giderilmesine ilişkin dava dosyası satış memuruna (memurluğuna) görevlendirilme kararı ile teslim edilir.
Dosyanın satış memuruna teslimiyle kıymet takdiri aşamasına geçilir.
Yerleşik Yargıtay kararlarına göre Ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, dava koşulları için gerekli ve geçerli olan kıymet takdirleri ile yetinilerek satışa gidilemez. Satış memurluğunca yeniden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yaptırılması gerekir. Öncelikle satışa konu mal taşınmazsa tapu kaydına satışa arz şerhi konulur ve güncel tapu, çap ve imar durumu celp edilir. Akabinde satış memuru malın kıymetini bilirkişiye takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu hissedarlara ve diğer ilgililere (varsa alacaklı, şerh ve beyan sahipleri gibi) tebliğ edilir. İlgililer tebliğden itibaren 7 günlük sürede kıymet takdir raporuna ilişkin şikayette bulunmazsa kıymet kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdiri iki yıl geçerlidir. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri istenebilir.
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinde şikayette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Sulh hukuk mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin verdiği bu kararlar kesindir.
Kıymet takdirinin kesinleşmesiyle satış aşamasına geçilir.
Uygulamada genellikle paraların paylaştırılması için bilirkişi görevlendirilmektedir. Bilirkişinin görevlendirilmesinden dosya ihale bedelinden hissedarların hissesine düşen parayı ve kesintileri gösterir bir tevzi tablosu ile paraların paylaştırılması raporu düzenlemek üzere bilirkişiye teslim edilir. Bilirkişi tarafından düzenlenen paraların paylaştırılmasına dair tevzi tablosu ve rapor ilgililere tebliğ edilir. Bu raporun kesinleşmesi halinde banka hesabına yatırılan satış bedeli gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenir.
Ortaklığın giderilmesi satışlarıyla ilgili diğer hususlar ise şöyledir;
I. İHALE TEMİNATI:
Satışa katılacakların malın kıymetinin yüzde onu oranında nakit teminat yada kesin ve süresiz teminat mektubunu sunması gerekir. (İİK 114)
Hissedarın hissesinin yüzde on ve üzerinde olması halinde teminat istenmez. (İİK 114 ) Birden fazla hissedar birleşerek tek bir alıcı olarak satışa katılmaktaysa hisselerinin toplamı yüzde onu oranında ve üzerindeyse bu durumda da katılımcılardan teminat istenmez.
Eğer hissedarın hisse miktarı miktarı, teminatı karşılamaya yetmezse, bu durumda eksik kısım tamamlattırılarak ihaleye kabul edilir. (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 2010/33354 Esas, 2011/15606 Karar)
Misalen malın muhammen kıymetinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, teminat miktarı 50.000,00 TL’dir. Hisse oranı %5 olan bir hissedarın hissesine isabet eden satış bedeli 25.000,00 TL olup bu hissedarın satışa katılabilmesi için kalan 25.000,00 TL’yi teminat olarak yatırması gerekir.
II. İHALE BEDELİ:
İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. (İİK 130 Md.)
İhale alıcısının hissedar olması halinde ödenecek satış bedeli, ihale alıcısı hissedarın hissesi dışında kalan yani diğer hissedarların hissesine isabet eden satış bedelidir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir.
III. MASRAFLAR:
Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/9580 Esas, 2005/10903 Karar)
Mahkemece hükmolunan harç, yargılama gideri ve vekalet ücreti ile satış memurluğunca sarfedilen kıymet takdiri, posta, gazete ilan ücreti gibi satış masraflarından hissedarlar hissesi oranında sorumludur.
İhale alıcısının hissedarlardan biri olması halinde, hissedarın ödeyeceği ihale bedeline ek olarak bu masrafları hissesi oranında ayrıca dosyaya yatırması gerekir. İhale alıcısı hissedar aynı zamanda satış isteyen ve bu masrafları tek başına yapan hissedarsa fazla ödediği kısım diğer hissedarlardan alınarak kendisine iade olunur.
Misalen satış masrafının 10.000,00 TL olduğu bir ihalede, %40 hisse sahibi hissedar taşınmazı satın almışsa 4.000,00 TL masrafı satış bedeline ek olarak yatırması gerekir.
IV. KATMA DEĞER VERGİSİ:
İhaleye konu malın KDV oranı satış ilan ve şartnamesine yazılır. Kdv oranı, Kdv Oranlarının tespiti Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Karar’a göre tespit olunur.
15 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nde, “İzale-i şuyu çerçevesinde yapılan satışlarda alıcının hissedarlardan biri olması halinde hissesinin, bu hisse için mülkiyet devri söz konusu olmadığından matrahtan indirileceği” belirtilmiştir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde ödenecek katma değer vergisi, -ihale alıcısı hissedarın hissesi dışında kalan- diğer hissedarların hissesine isabet eden ihale bedeli üzerinden ödenir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir. Bu durumda KDV ise 300.000,00 TL’lik ihale bedeli üzerinden ödenir.
Kdv sadece ihale alıcısına ait olup ihale alıcısı olmayan hissedarların hisesine düşen paradan kesilmez.
V. DAMGA VERGİSİ:
Damga Vergisi Kanunu’nun 1 Sayılı Tablo/II/2 fıkrasına göre İhale Kanunlarına tabi olan veya olmayan resmi daire ve kamu tüzel kişiliğini haiz kurumların her türlü ihale kararları binde 5,69 damga vergisine tabidir.
Damga Vergisi İhale kararının ihtiva ettiği toplam satış bedeli üzerinden hesaplanır. (Denizli Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü B.07.1.GİB.4.20.15.01-8-MUK-2011-569-319 Sayı ve 20/04/2012 Tarihli yazısı)
İhale alıcısı ister hissedar, ister üçüncü şahıs olsun damga vergisi ihale bedelinin tamamı (ihale alıcısı hissedarın hissesi düşülmeksizin) üzerinden ihale alıcısı tarafından binde 5,69 oranında ödenir.
Damga vergisi sadece ihale alıcısına ait olup ihale alıcısı olmayan hissedarların hisesine düşen paradan kesilmez.
VI.TAPU ALIM-SATIM HARCI:
Harçlar Kanunu’nun 4 Sayılı Tarife/I/20/a fıkrasına göre Gayrimenkulun satış bedeli üzerinden binde 20 oranında hem ihale alıcısı, hem ihalede malı satılan hissedar ayrı ayrı satış bedeli tapu harcı öder.
İhale alıcısının üçüncü şahıs olması halinde üçüncü şahıs, ihale bedeli üzerinden binde yirmi oranında tapu alım harcı öder. İhale alıcısının hissedar olması halinde ise tapu harcı diğer hissedarların hissesi üzerinden ödenir. Bu durumda ihale alıcısı hissedar -kendi hissesi hariç- sadece satın aldığı hisse üzerinden binde yirmi oranında tapu alım harcı öder. Tapu satım harcı ise hissesi satılan hissedarların hisselerine düşen ihale bedeli üzerinden binde yirmi oranında kesilerek ilgili tapu müdürlüğüne ödenir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir. Bu durumda ihale alıcısı hissedar 300.000,00 TL’nin binde yirmisi oranında tapu alım harcı öderken diğer hissedarlardan ise 300.000,00 TL’den kendi hissesine isabet eden miktar üzerinden binde yirmi oranında tapu satım harcı kesilerek ilgili tapu müdürlüğüne ödenir.
VII. İLAM HARCI:
Harçlar Kanunu’nu 1 sayılı tarife/Yargı Harçları/A/III/1/b fıkrasına göre Bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümlerden gayrimenkulün satış bedeli üzerinden Binde 11,38 harç alınır.
İlam harcı her hissedarın hissesine düşen ihale bedeli üzerinden binde 11,38 oranında kesilerek malmüdürlüğüne ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde bu miktar satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
Hissedar olmayan üçüncü şahıs ihale alıcısı ilam harcı ödemez.
VIII. ONAMA HARCI:
Yukarıda bahsi geçtiği üzere bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümlerden gayrimenkulün satış bedeli üzerinden Binde 11,38 harç alınır. Harçlar Kanunu’nun 1 sayılı tarife/Yargı Harçları/A/III/1/e fıkrasına göre Bölge Adliye Mahkemeleri, Bölge İdare Mahkemeleri, Danıştay, Askeri Yüksek İdare Mahkemesi ve Yargıtayın tasdik veya işin esasını hüküm altına aldığı kararları için de aynen uygulanır.
Onama harcı, ilamı (varsa) istinaf veya temyiz eden hissedarın hissesi üzerinden binde 11,38 oranında kesilerek malmüdürlüğüne ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde bu miktar satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
Hissedar olmayan üçüncü şahıs ihale alıcısı onama harcı ödemez.
IX.EMLAK VERGİSİ:
Satış tarihi itibariyle hissedarların emlak vergi borcu mevcut olup olmadığı, varsa ne kadar olduğu taşınmazın bağlı bulunduğu belediye başkanlığından sorulur. Yazı cevabına göre her hissedarın varsa emlak vergi borcu, hissesine düşen ihale bedelinden kesilerek ilgili belediye başkanlığına ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde kendisine ait emlak vergi borcu ilgili belediye başkanlığına ödetilir veya satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
İhale alıcısının üçüncü kişi olması halinde üçüncü kişi emlak vergisi ödemez.
X. VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ:
Maliklerden biri vefat etmişse mirasçılarına ait malın veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunup bulunmadığı, ilişik varsa hangi oranda kesinti yapılacağı hususu ilgili vergi dairesinden sorulur. Oran Veresat ve intikal vergisi kanununa göre ilgili vergi dairesince tespit olunarak satış memuruna (memurluğuna) bildirilir. Veraset ve intikal vergisi ilişiği varsa, bildirilen orana göre veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunan hissedarın hissesine düşen ihale bedeli üzerinden kesilerek ilgili vergi dairesine ödenir.
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğünün 66813766-160[17-2014/20]-289 Sayılı, İzale-i şuyu yoluyla yapılan satışlarda gayrimenkullerin alıcılar adına tescili hk. konulu ve 18/06/2015 tarihli yazısında “İzale-i şuyu suretiyle yapılan satışlarda, gayrimenkullerin alıcılar adına tesciline izin verilebilmesi için;
a) Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmiş olmasına rağmen kesin tarhiyat yapılmamış ise teminat alınmış olması,
b) Veraset ve İntikal vergisi beyannamesi verilmiş ve kesin tarhiyat yapılmış ise satışı istenilen gayrimenkullere isabet eden verginin tahsil edilmiş olması veya Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 19 uncu maddesine göre teminat gösterilmiş olması gerekmektedir.
Ancak, mirasçıların tespit edilememesi veya mirasçılar tespit edilmekle birlikte beyanname verilmemiş ise satış bedelinin tamamı üzerinden, Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 16 ncı maddesinde yer alan vergi tarifesi matrah dilim tutarlarının veraset yoluyla intikallere ilişkin azami haddi olan % 10 oranında hesaplanacak tutarın vergiye karşılık olarak adi emanet hesabına alındıktan sonra, gayrimenkullerin alıcılar adına tapuya tesciline izin verilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.”denilmektedir.
XI. MOTORLU TAŞITLAR VERGİSİ:
İhale konusu malın araç olması halinde araca ait motorlu taşıtlar vergisi borcu olup olmadığı, varsa ne kadar olduğu ilgili vergi dairesinden sorulur. MTV, Motorlu taşıtlar vergisi kanununa göre tespit olunur.
Yazı cevabına göre her hissedarın varsa motorlu taşıtlar vergisi borcu, hissesine düşen ihale bedeli üzerinden kesilerek ilgili vergi dairesine ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde kendisine ait motorlu taşıtlar vergisi borcu satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
İhale alıcısının üçüncü kişi olması halinde üçüncü kişi motorlu taşıtlar vergisi ödemez.
XII.TAHLİYE VE TESLİM MASRAFI:
Tahliye ve teslim masrafları ihale alıcısına aittir. Gereği halinde nakliye ve hamal gibi tüm tahliye masraflarını ihale alıcısı öder.
XIII. BORÇLAR:
Hissedarların hissesi üzerinde haciz, rehin, ipotek vb. bir borç varsa bu miktar hissedara satıştan düşen paradan kesilerek ilgilisine ödenir.
İhale alcısının hissedar olması halinde borç miktarı satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2011/4276 Esas, 2011/20866 sayılı kararı ile "Şikayetçi haciz alacaklısı tarafından ihale alıcısı, borçlu hakkında başlatılan icra takibi üzerine borçlunun ihale konusu taşınmazdaki miras hissesine ihale tarihi öncesinde haciz şerhinin işlendiği hususu tartışmasızdır. Bu durumda ihale alıcılarından borçlunun kendi hissesine düşen ihale bedelini dosyaya ödemesi zorunlu” olduğuna hükmedilmiştir.
Son Makaleler
